'10년 전에 샀다면' 숫자를 볼 때 꼭 알아둘 것

내집얼마의 단지 페이지에는 “2016년에 이 집을 샀다면? 4.4억 → 지금 12.1억” 같은 칸이 있어요. 같은 평형이 그해에 보통 얼마에 팔렸고, 지금은 보통 얼마에 팔리는지를 나란히 보여주는 숫자예요. 한눈에 들어오고 재미있는 숫자지만, 그대로 “이만큼 벌었다”로 읽으면 안 되는 이유가 몇 가지 있어요.

이 숫자는 이렇게 계산해요

• 그해(데이터가 있는 가장 이른 해, 보통 2016년)에 같은 평형이 팔린 중개 거래들의 중간값을 ‘그때 가격’으로 써요. 그해 거래가 2건 미만이면 다음 해로 넘어가요.
• ‘지금 가격’은 최근 3개월 같은 평형 거래의 중간값이에요.
• 최근 3개월 거래가 없어서 오래된 가격밖에 없는 평형은 비교하지 않아요.

즉, 실제 어떤 한 사람이 산 가격과 판 가격이 아니라, 그 시기의 ‘보통 가격’ 두 개를 비교한 거예요.

빠져 있는 비용들

세금. 집을 살 때는 취득세를 내고, 가지고 있는 동안에는 재산세를 내요. 팔 때 차익이 있으면 양도소득세가 붙을 수 있어요. 세금은 집 수, 보유 기간, 시기마다 크게 달라서 숫자에 넣지 않았어요.

대출 이자. 집값 전부를 현금으로 사는 경우는 많지 않아요. 대출을 받았다면 10년 동안 낸 이자가 상당할 수 있어요.

중개수수료와 수리비. 살 때와 팔 때 중개수수료가 들고, 10년을 살면 수리나 인테리어 비용도 생겨요.

물가. 10년 사이 돈의 가치도 변해요. 같은 1억이라도 10년 전 1억과 지금 1억은 살 수 있는 것이 달라요.

이 비용들을 빼면 실제로 손에 남는 돈은 화면의 차액보다 작아요. 그래서 화면에도 “세금·대출 이자·물가는 빼고 계산했어요”라고 함께 적어 두었어요.

‘살아남은 집’만 보이는 착시

지금 거래가 활발한 단지일수록 이 숫자가 계산돼요. 그런데 같은 기간 거래가 끊기거나 가격이 덜 오른 단지도 있어요. 많이 오른 단지만 눈에 띄면 “어디든 10년이면 몇 배”처럼 느껴지기 쉬워요. 단지마다, 평형마다 결과가 크게 달랐다는 점을 기억하세요.

그럼 이 숫자는 어디에 쓰나요

• 단지가 걸어온 길 보기. 그래프와 함께 보면 이 단지가 어느 시기에 많이 오르고, 언제 쉬었는지 감을 잡을 수 있어요.
• 동네끼리 비교하기. 같은 기간 비슷한 단지들이 얼마나 다르게 움직였는지 비교해 볼 수 있어요.
• 대화의 출발점. “그때 샀어야 했는데”라는 이야기보다, “그때와 지금 무엇이 달라졌나”를 생각해 보는 계기로 쓰면 좋아요.

이 숫자는 지난 기록이에요. 앞으로도 같은 비율로 오른다는 뜻이 아니고, 내집얼마는 가격을 예측하거나 사고팔기를 권하지 않아요.